פסק-דין בתיק ת"א 2001-09

1.         יחסי שכירות בין הצדדים שהגיעו לסיומם הניבו תביעת התובעת (להלן: "העירייה") בה עתרה לשני סעדים האחד, למתן צו מניעה קבוע המורה לנתבע 2 (להלן: "הבנק") להמנע מלחלט ערבות בנקאית שהוצאה לטובת הנתבעת 1 (להלן: "הגב' פרוינד") והשני, מתן צו הצהרתי לפיו תהא האחרונה מנועה מלקבל כספים מכח כתב הערבות.

            הגב' פרוינד הגישה מצידה תביעה כספית נגדית לפיצוי בגין נזקי הפרת הסכם שכירות בין היתר בפינוי מאוחר של המושכר, כשהוא אינו תקין ומתוקן על כל הליקויים שנגרמו בו בעטיים של חיילים שהושכנו במושכר ע"י העירייה ובהעדר סילוק כל החובות החלים על האחרונה על פי ההסכם.

רקע עובדתי

2.         במהלך שנת 2006 החל לפעול בעיר הו"ה גרעין נח"ל עירוני שעסק בתחום הנוער. העירייה נדרשה לשכן את חיילי הגרעין בנכס שבו יתקיימו תנאים שנדרשו ע"י הצבא כמו הפרדת חדרי מגורים, שירותים ומקלחת בין בנים לבנות. לאחר פנייה למתווך אותרה דירת הגב' פרוינד ברחוב שנת היובל 116 בהוד השרון (להלן: "הדירה") שנמצאה מתאימה למטרה. הגב' פרוינד שגרה בדירה מאז רכישתה מקבלן בשנת 98 עמדה לעבור דירה למקום אחר ונכונה הייתה להשכירה.

3.         ביום 20.3.06 נחתם הסכם השכירות לשנה ועל פיו הועמדה ע"י העירייה ערבות בנקאית על סך של 50,000 ש"ח להבטחת התחייבויותיה לרבות בגין האחריות לתיקון נזקים ככל שיגרמו לדירה. לטענת הגב' פרוינד נועדה ערבות זו להפיג את חששה לקלקול דירתה המטופחת ע"י החיילים שיוכנסו לדירה.

4.         לאחר החתימה על ההסכם וביום 22.3.06, נערך מפגש בין נציגת העירייה, נציג צה"ל והגב' פרוינד שחתמו על מסמך שנערך במעמד זה, שכותרתו "פרוטוקול כניסה לדירה בשנת היובל 116 (להלן: "פרוטוקול הכניסה"). במסמך זה רשמה הגב' פרוינד רשימת של הציוד שהיה בדירה לרבות ברזים, אסלות וצמחים בחצר.

5.         אין חולק כי עוד בטרם תום תקופת השכירות הראשונה וביום 20.11.06 פנתה הגב' פרוינד בכתב אל העירייה בו פרטה מספר ליקויים טעונים תיקון שלאחריו נערכה בדיקה בדירה ע"י נציגי העירייה וסוכם על תיקונם.

מוסכם על כלם כי הגב' פרוינד הסכימה למרות זאת להשכיר את הדירה לשנתיים נוספות תוך התנאת הארכת השכירות בתיקון הליקויים. לטענת העירייה דרשה הגב' פרוינד להעלות את דמי השכירות באופן משמעותי לעומת מחיר השוק בהתחשב בנזק שיכול להגרם בדירה ע"י יושביו הנ"ל.

6.         הצדדים חתמו על חוזה להארכת תקופת השכירות לשנתיים נוספות. לטענת העירייה ביצעה תיקונים בדירה במהלך התקופה הנ"ל לרבות תיקונים יסודיים שנושא בהם דר"כ בעל הנכס, ואילו לטענת הגב' פרוינד לא בוצעו התיקונים שבהם התחייבה העירייה אלא שביקשה לדחות את ביצועם עד לסיום תקופת השכירות המוארכת.

7.         לאחר 3 שנים ומשסיים גרעין הנחל את פעולתו הודיע ביום 12.2.09 נציג העירייה מר יוסי בן נון (להלן: "מר בן נון") לגב' פרוינד כי העירייה  אינה מבקשת להמשיך את השכירות. גב' פרוינד ביקשה לקבל את מפתח הדירה על מנת לראות את מצבה.

8.         ביום 26.2.09 - שבוע טרם תום תקופת השכירות - נערך סיור בהשתתפות הצדדים ונערכה רשימת ליקויים שלטענת הגב' פרוינד נגרמו בדירה. לטענת העירייה אישרה לבצע את כל התיקונים שדרשה הגב' פרוינד ומחלקת אחזקת מוסדות חינוך החלה במלאכה לרבות עריכת תיקונים שלרוב אינם באחריות השוכר. חרף האמור, ותוך כדי ביצוע העבודות, נודע  לעירייה, כי הגב' פרוינד פנתה לבנק ביום 9.3.09 בדרישה לחילוט הערבות הבנקאית שניתנה כבטוחה ואילו העירייה המשיכה בביצוע התיקונים והשלימה אותם.

לטענת הגב' פרוינד למרות פניותיה הרבות לעירייה לא נענתה ולא בוצעו התיקונים כמוסכם לכן נוכח חששה להחמיץ את מועד פקיעת הערבות הגישה בקשה לבנק לממשה.

9.         הצדדים חלוקים בעניין עצם ואופן פינוי הדירה בתום תקופת השכירות ביום 19.3.09. לטענת העירייה נמסרה הדירה לגב' פרוינד כשהיא תקינה וכל התיקונים בוצעו - תיקון חלונות ותריסים, החלפת רשתות, תיקון דלתות, עבודות חשמל, ניקוי ותיקון מזגנים וכשהיא צבועה ונקייה ואילו לטענת הגב' פרוינד לא רק שפניותיה לתיקון הליקויים נענו בשלילה אלא שהיא נאלצה להזמין חוו"ד מומחה שמצא 126 ליקויים שלא תוקנו וחוו"ד זו נמסרה לעירייה. עוד טענה כי רק ביום 7.7.09 בחלוף 4 חדשים מתום תקופת השכירות הודיעה העירייה על השלמת התיקונים לפי חווה"ד הנ"ל אולם גם לאחר מכן נותרו ליקויים נוספים כמפורט בחוו"ד משלימה שצורפה לתביעתה. חלק מהעבודות הנ"ל השלימה הגב' פרוינד באמצעות בעלי מקצוע ורק ביום 31.7.09 ניתן היה להשכיר את הדירה לאחר.

חוות הדעת הנ"ל של השמאי מר אבן ארי (להלן: "השמאי אבן ארי") צורפו לתביעתה הנגדית של הגב' פרוינד ובאמצעותן ביקשה לחייב את העירייה בתשלום עלות התיקונים בסך של 36,727 ש"ח.

לטענת העירייה לא היה מקום לדרישותיה הנוספות של הגב' פרוינד שדרשה ביצוע תיקונים נוספים וזאת על אף שבהסכם השכירות החדש שחתמה עם דייר אחר ביום 20.7.09 הצהירה כי מצב המושכר תקין. לכתב ההגנה לתביעה שכנגד צורפה חוו"ד עובד העירייה המהנדס מר אדגר ברוצקי (להלן: "מר ברוצקי" ) שעל פי דעתו נמסר הבית במצב טוב לאכלוס ורב הליקויים המנויים בחוו"ד של השמאי בן ארי לא נבעו מפעילות הדיירים בדירה.

10.        גב' פרוינד מבקשת לחייב את העירייה בקנס יומי בגין איחור במסירה בסך של 100 דולר מיום 19.3.09 ועד 1.8.09 לרבות חיוב בפיצוי המוסכם בסך של 19,055  ש"ח (5,000 דולר) על הפרה יסודית.

11.        עם הגשת התביעה עתרה העירייה למתן צו מניעה זמני שניתן במעמד צד אחד כלפי הנתבע 2 להמנע מחילוט הערבות הבנקאית וביום 4.5.09 הוארך הצו הזמני כפוף גם להארכת תוקף הערבות עד להחלטה אחרת. הנתבע 2 הודיע ביום 30.3.09 כי יכבד כל החלטה של ביהמ"ש בעניין.

12.        לאחר הגשת התביעה מונה המהנדס אורמן כמומחה מטעם ביהמ"ש לבדיקת הליקויים בדירה. על פי חוות דעתו מיום 16.5.10 עלות תיקון הליקויים בדירה במחירי עלות לדייר באמצעות קבלן מזדמן מסתכמת בסך של 8345 ש"ח בצירוף מע"מ וכי לא ידרש פינוי הדיירים לצורך ביצוע התיקונים הנ"ל. לאחר מתן תשובות הבהרה לא חלקו הצדדים על מסקנות המומחה.